Rotsvast Breda en Rotsvast Middelburg discrimineerde niet door een man met de Nederlandse nationaliteit af te wijzen voor een appartement.

Rotsvast Breda en Rotsvast Middelburg discrimineerde niet door een man met de Nederlandse nationaliteit af te wijzen voor een appartement.

Oordeelnummer 2022-81
Datum: 19-07-2022
Trefwoord: Wonen Nationaliteit Aanbieden van of verlenen van toegang tot goederen en diensten Zakelijke dienstverlening Huren/verhuren Aanbieden goederen en diensten
Discriminatiegrond: Nationaliteit

Regelingen: Artikel 1 AWGB Artikel 10 AWGB Artikel 7 lid 1 AWGB

Situatie

Rotsvast Breda en Rotsvast Middelburg (hierna: Rotsvast), een makelaarskantoor, heeft op zijn website een appartement in Zeeland te huur aangeboden. Het appartement is eigendom van een verhuurder, de verweerder in de gevoegde zaak (oordeel 2022-82). Rotsvast beheert het appartement voor de verhuurder. Een onderdeel hiervan is het doen van bezichtigingen met kandidaat-huurders en het selecteren van geschikte huurders. Uiteindelijk beslist de verhuurder wie de nieuwe huurder van het appartement wordt.

Een man heeft het appartement bezichtigd. Daarna heeft hij aan de makelaar van Rotsvast laten weten dat hij het appartement wilde huren. De makelaar heeft de man in een e-mail het volgende geschreven: “Wij hebben met de verhuurder gesproken maar ze hebben liever een expat als huurder. Helaas kunnen wij dit appartement niet aan u verhuren.”

De man vindt dat Rotsvast hem heeft gediscrimineerd op grond van zijn Nederlandse nationaliteit door hem af te wijzen omdat hij geen expat is. De grootste groep expats in Nederland zijn personen met een niet-Nederlandse nationaliteit. Hierdoor treft het verhuren van een woning alleen aan expats in het bijzonder personen met de Nederlandse nationaliteit. Het criterium ‘expat’ leidt volgens de man dan ook tot direct of indirect onderscheid op grond van nationaliteit. Dit onderscheid kan niet objectief worden gerechtvaardigd.

Rotsvast is het niet met de man eens. Hij heeft op basis van de door de verhuurder gestelde niet-discriminatoire criteria een selectie gemaakt van geschikte huurders voor dit appartement. Verzoeker behoorde tot deze selectie, zodat hij hem samen met een aantal andere kandidaten heeft voorgedragen bij de verhuurder. Het is uiteindelijk de verhuurder die beslist wie uit deze selectie de huurder van het appartement wordt. Het is onjuist dat de verhuurder de man heeft afgewezen omdat hij geen expat is. De verhuurder heeft gekozen voor een kandidaat die al eerder belangstelling voor het appartement had getoond, maar toen is afgewezen.

Beoordeling

Een makelaarskantoor mag geen onderscheid op grond van nationaliteit maken bij de bemiddeling van woonruimte. Hij heeft een eigen verantwoordelijkheid om de normen van de gelijkebehandelingswetgeving na te leven. Dit houdt in dat hij instructies van opdrachtgevers die in strijd zijn met de gelijkebehandelingswetgeving niet mag uitvoeren. Het makelaarskantoor moet in dat geval de verhuurder daarop aanspreken.

Op grond van de bewijslastverdeling is het aan de man om feiten aan te voeren die onderscheid op grond van nationaliteit kunnen doen vermoeden. Als hij hierin slaagt, moet Rotsvast bewijzen dat hij hem niet heeft gediscrimineerd.

Het College is van oordeel dat de e-mail waarin de man is afgewezen voor het appartement omdat de verhuurder liever een expat heeft, een feit is dat indirect onderscheid op grond van nationaliteit kan doen vermoeden. De groep expats in Nederland bestaat namelijk overwegend uit personen met een niet-Nederlandse nationaliteit. Dit betekent dat het aan Rotsvast is om te bewijzen dat hij geen indirect onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door de man af te wijzen voor het appartement.

Het College vindt dat Rotsvast is geslaagd in het bewijs dat hij jegens de man geen indirect onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt. Hierbij is van belang dat Rotsvast heeft aangevoerd dat de verhuurder hem heeft meegedeeld dat hij heeft gekozen voor een kandidaat die al eerder belangstelling voor het appartement had getoond, maar toen is afgewezen en die toevallig ook een expat is. Ook heeft Rotsvast aangevoerd dat gelet hierop het woord ‘expat’ in zijn e-mail niet zodanig moet worden uitgelegd dat het zijn van expat een voorwaarde was voor de nieuwe huurder van het appartement. Het woord ‘expat’ in deze e-mail heeft alleen als doel om te verwijzen naar een kenmerk van de nieuwe huurder die toevallig ook een expat was.

Oordeel

Rotsvast Breda en Rotsvast Middelburg heeft jegens de man geen verboden onderscheid op grond van nationaliteit gemaakt.


Oordeel 2022-81

Datum: 19 juli 2022

Dossiernummer: 2021-0696

Oordeel in de zaak van

[. . . .]

wonende te [. . . .], verzoeker

tegen

[. . . .], h.o.d.n. Rotsvast Breda en Rotsvast Middelburg

wonende te Breda, verweerder

1             Verzoek

Verzoeker vraagt het College om te beoordelen of verweerder verboden onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door hem af te wijzen voor een appartement in Zeeland omdat hij geen expat is.

2             Verloop van de procedure

2.1 Het College heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

  • verzoekschrift van 10 november 2021, ontvangen op 11 november 2021;
  • verweerschrift van 23 mei 2022.

2.2 Het College heeft de zaak via een videoverbinding ter zitting behandeld op 9 juni 2022. Partijen zijn verschenen. Verzoeker werd bijgestaan door mr. Y.E.M. Kleukers, jurist bij DAS. Verweerder werd vertegenwoordigd door mr. H. van der Put, advocaat te Breda, die werd vergezeld door [. . . .], eigenaar van Rotsvast, en door [. . . .], makelaar bij Rotsvast.

2.3 Verzoeker heeft het College ook gevraagd om te beoordelen of [. . . .], hierna: de verhuurder, jegens hem verboden onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door hem af te wijzen voor het appartement omdat hij geen expat is. Het College heeft tijdens de zitting de zaken gevoegd behandeld. In de zaak tegen de verhuurder is op dezelfde datum oordeel 2022-82 uitgebracht.

3             Feiten

3.1 Verweerder, een makelaarskantoor, heeft in mei 2021 op zijn website een appartement te Zeeland te huur aangeboden. De woning waarvan het appartement deel uitmaakt, is eigendom van de verhuurder. De woning bestaat uit vier zelfstandige appartementen, waarvan verweerder er twee verhuurt. De verhuurder en zijn vrouw wonen in een van de andere appartementen. In de advertentietekst is vermeld dat het appartement door één persoon mag worden bewoond, dat er niet mag worden gerookt, dat er geen huisdieren mogen worden gehouden en dat de maximale huurperiode drie jaar bedraagt.

3.2 Verweerder verricht het beheer van de twee appartementen die worden verhuurd. Het beheer bestaat onder meer uit het doen van bezichtigingen met kandidaat-huurders en het selecteren van geschikte potentiële huurders. Verweerder neemt bij de wisseling van een huurder telefonisch contact op met de verhuurder met het verzoek om te kiezen uit de door hem geselecteerde kandidaat-huurders.

3.3 Verzoeker heeft naar aanleiding van de advertentie een afspraak gemaakt met verweerder om het appartement te bezichtigen. Verzoeker heeft het appartement op 11 mei 2021 bezichtigd, waarna hij aan de makelaar van verweerder (hierna: de makelaar) heeft laten weten dat hij het appartement wilde huren. In een e-mail van 18 mei 2021 heeft de makelaar het volgende aan verzoeker geschreven: “Wij hebben met de verhuurder gesproken maar ze hebben liever een expat als huurder. Helaas kunnen wij dit appartement niet aan u verhuren.”

3.4 Verzoeker heeft in een e-mail van 19 mei 2021 aan de makelaar geschreven dat de weigering om het appartement aan hem te verhuren omdat hij geen expat is, juridisch wordt gezien als discriminatie. Ook heeft verzoeker hem geschreven dat als hij dezelfde dag voor 15.00 uur niet is teruggekomen van het besluit van de verhuurder, hij aangifte zal doen van discriminatie. Verweerder en de verhuurder hebben in afzonderlijke brieven van 2 november 2021 geantwoord op het verzoek van de gemachtigde van verzoeker om te reageren op de stelling van verzoeker dat zij jegens hem verboden onderscheid op grond van nationaliteit hebben gemaakt.

4             Standpunt verzoeker

4.1 Verzoeker stelt dat verweerder jegens hem verboden onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door hem af te wijzen voor het appartement in Zeeland omdat hij geen expat is. Hiertoe voert hij aan dat de grootste groep expats in Nederland personen zijn met een niet-Nederlandse nationaliteit. Hierdoor treft het verhuren van een woning alleen aan expats overwegend personen met de Nederlandse nationaliteit. Het hanteren van het criterium ‘expat’ leidt dan ook tot direct dan wel indirect onderscheid op grond van nationaliteit.

4.2 Verzoeker voert verder aan dat het gemaakte directe of indirecte onderscheid niet objectief kan worden gerechtvaardigd. Hoogstwaarschijnlijk liggen er financieel-economische motieven en het omzeilen van de huurbescherming aan het onderscheid ten grondslag. Het financieel-economische belang van verweerder weegt echter niet op tegen zijn belang en dat van anderen die geen expat zijn. Voor starters op de woningmarkt, zoals verzoeker, is een koopwoning bijna niet op te brengen, vanwege de hoge prijzen als gevolg van de krapte op de woningmarkt. Hierdoor zijn zij genoodzaakt om uit te wijken naar een tijdelijke huurwoning. Verzoeker was zich ervan bewust dat het zou gaan om een tijdelijke huur. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sloot echter bij zijn woonwensen aan, omdat hij nog geen vast contract had bij zijn werkgever.

5             Standpunt verweerder

5.1 Verweerder betwist dat hij jegens verzoeker onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt. Hij heeft nooit op verzoek van verhuurders potentiële huurders geselecteerd op basis van nationaliteit, geslacht of enig andere discriminatoire grond. Hij heeft in dit geval op basis van de door de verhuurder gestelde niet-discriminatoire criteria een selectie gemaakt van potentiële huurders, die volgens hem het meest geschikt zouden zijn. Hij heeft kandidaten geselecteerd die hij betrouwbaar achtte, die het beste pasten bij de bewoners van de andere appartementen en die konden instemmen met een tijdelijke huur van drie jaar. Verzoeker behoorde tot deze selectie, zodat hij hem heeft uitgenodigd voor een bezichtiging. Het is uiteindelijk de verhuurder die beslist wie uit deze selectie de huurder van het appartement wordt.

5.2 Ook voert verweerder aan dat het onjuist is dat de verhuurder verzoeker heeft afgewezen omdat hij geen expat is. Hij heeft wel vaker voor de verhuurder bemiddeld en daarbij werd de huur niet alleen aan expats gegund, zoals verzoeker suggereert. Verweerder heeft een divers gezelschap aan potentiële huurders aangedragen, zoals mensen die in afwachting van een nieuwe woning een tijdelijk onderkomen zochten, en ook expats, zowel met de Nederlandse als met een andere nationaliteit. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst verweerder nog naar zijn brief van 2 november 2021, waarin hij zijn zienswijze aan de gemachtigde van verzoeker heeft meegedeeld.

6             Beoordeling

6.1 Het is verboden om onderscheid op grond van nationaliteit te maken bij het aanbieden van en het verlenen van toegang tot goederen of diensten en bij het sluiten, uitvoeren of beëindigen van overeenkomsten ter zake, indien dit geschiedt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (artikel 7, eerste lid, aanhef en onderdeel a, Algemene wet gelijke behandeling (AWGB)). Een makelaarskantoor zoals verweerder dat bedrijfsmatig bemiddelt bij het tot stand brengen van huurovereenkomsten tussen eigenaar en huurder valt onder deze omschrijving, zodat het handelen van verweerder kan worden getoetst aan de AWGB.

6.2 Volgens vaste oordelenlijn van het College hebben bedrijven die op professionele basis bemiddelen in goederen of diensten een eigen verantwoordelijkheid om de normen van de gelijkebehandelingswetgeving na te leven. Dit houdt ook in dat een bemiddelende instantie instructies van opdrachtgevers die in strijd zijn met de gelijkebehandelingswetgeving, niet uit mag voeren. Het ligt in een dergelijk geval op de weg van de bemiddelaar om een opdrachtgever daar op aan te spreken (vgl. College voor de Rechten van de Mens 14 november 2014, oordeel 2014-140, overweging 3.5). 

6.3 Het begrip nationaliteit in de AWGB dient te worden begrepen als nationaliteit in staatkundige zin, onafhankelijk van de feitelijke woon- en verblijfplaats van verzoeker. Verzoeker stelt dat hij is afgewezen voor het betreffende appartement vanwege zijn Nederlandse nationaliteit. Hij kan dan ook een beroep doen op de grond nationaliteit.

6.4 Onder onderscheid wordt zowel direct als indirect onderscheid verstaan. Er is sprake van direct onderscheid op grond van nationaliteit als een persoon op grond van nationaliteit op een andere wijze wordt behandeld dan een ander in een vergelijkbare situatie wordt, is of zou worden behandeld. Er is sprake van indirect onderscheid op grond van nationaliteit wanneer een ogenschijnlijk neutrale bepaling, maatstaf of handelwijze personen met een bepaalde nationaliteit in vergelijking met andere personen bijzonder treft (artikel 1, eerste lid, AWGB).

6.5 De bewijslastverdeling staat in artikel 10, eerste lid, AWGB. Deze houdt in dat het aan verzoeker is om feiten aan te voeren die onderscheid op grond van nationaliteit kunnen doen vermoeden. Als hij hierin slaagt, ligt het op de weg van verweerder om te bewijzen dat hij niet in strijd met de AWGB heeft gehandeld.

Feiten die onderscheid op grond van nationaliteit kunnen doen vermoeden?
6.6 Het College stelt vast dat verweerder in de e-mail van 18 mei 2021 aan verzoeker heeft geschreven dat hij het appartement niet aan hem kan verhuren omdat de verhuurder liever een expat als huurder wil. Het College overweegt dat een tekstuele interpretatie van het bericht onderscheid op grond van nationaliteit kan doen vermoeden. Het College stelt hierbij evenwel vast dat er geen sprake is van een vermoeden van direct onderscheid op grond van nationaliteit. Hierbij is van belang dat niet is uitgesloten dat Nederlanders, die in beginsel hun vaste woon- en verblijfplaats buiten Nederland hebben, als expat zouden kunnen worden aangemerkt en het betreffende appartement zouden kunnen huren. Het hanteren van dit criterium heeft wel indirect onderscheid op grond van nationaliteit tot gevolg omdat de groep expats in Nederland overwegend bestaat uit personen met een niet-Nederlandse nationaliteit. Dat is onlosmakelijk verbonden met de maatschappelijk gangbare definitie van expat: iemand die voor zijn werk tijdelijk in het buitenland woont. Dat ook Nederlanders onder omstandigheden als expat in Nederland kunnen wonen, maakt dit niet anders (vergelijk de voorganger van het College, de Commissie gelijke behandeling (CGB) 21 januari 2010, oordeel 2010-8, overwegingen 3.8 en 3.9). Nu er sprake is van een vermoeden van indirect onderscheid, is het ingevolge de bewijslastverdeling als omschreven in overweging 6.4 aan verweerder om te bewijzen dat hij geen indirect onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door verzoeker af te wijzen voor het appartement.

Bewijs dat niet in strijd met de AWGB is gehandeld?
6.7 Verweerder stelt dat hij bij het aanbieden van het appartement op zijn website en bij de selectie van de kandidaat-huurders geen indirect onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt. Ter onderbouwing hiervan voert hij aan dat in de advertentietekst niet als eis wordt gesteld dat de potentiële huurder een expat moet zijn en dat in de advertentietekst ook geen andere discriminatoire eisen staan. Ook heeft hij verzoeker geselecteerd als kandidaat-huurder en voorgedragen aan de verhuurder, hoewel hij wist dat verzoeker geen expat is. Uiteindelijk is het echter de verhuurder die beslist wie de nieuwe huurder wordt. Het is onjuist dat de verhuurder verzoeker heeft afgewezen voor het appartement omdat hij geen expat is. De verhuurder had een voorkeur voor een andere kandidaat, die toevallig een expat is en die al eerder aan een selectieronde had meegedaan, maar toen is afgewezen. Hij wilde toen het appartement samen met zijn vrouw gaan bewonen, terwijl het maar geschikt is voor één persoon. Tijdens deze ronde waaraan ook verzoeker heeft deelgenomen, verbleef de vrouw van deze kandidaat tijdelijk in Zuid-Duitsland, zodat de verhuurder hem het appartement wilde gunnen.

6.8 Ook voert verweerder aan dat uit het voorgaande blijkt dat de stelling van verzoeker dat de verhuurder hem heeft afgewezen omdat hij geen expat is en dat verweerder een discriminatoire opdracht van de verhuurder heeft uitgevoerd, onjuist is. Hoewel met de e-mail van de makelaar van 18 mei 2021 de indruk zou kunnen worden gewekt dat de verhuurder alleen een expat als huurder wilde, is deze interpretatie onjuist. De betreffende nieuwe huurder van het appartement is toevallig een expat, maar had bij wijze van spreken ook een voetballer kunnen zijn. De hoedanigheid van expat in bedoelde e-mail was dan ook niet bedoeld als een uitleg waarom de keuze op deze kandidaat was gevallen, maar gold slechts als een verwijzing ter identificatie van deze kandidaat. De email had dan ook kunnen luiden ‘de verhuurders hebben voor een expat gekozen die de vorige keer ook al belangstelling voor dit appartement had’. Als verzoeker wel een expat zou zijn geweest, dan zou de keuze nog steeds niet op hem zijn gevallen. De keuze voor de andere kandidaat is immers ingegeven door de eerdere ervaring met deze persoon door de verhuurders.

6.9 Het College is van oordeel dat verweerder is geslaagd in het bewijs dat hij jegens verzoeker geen indirect onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door hem af te wijzen als huurder. Hierbij is van belang dat op verweerder in zijn hoedanigheid van bemiddelaar van woonruimte de verplichting rust om instructies van opdrachtgevers die in strijd zijn met de gelijkebehandelingswetgeving niet uit te voeren en de opdrachtgevers hier op aan te spreken. Verweerder heeft gesteld dat de verhuurder hem heeft meegedeeld dat hij heeft gekozen voor een kandidaat-huurder die al eerder belangstelling voor het appartement had getoond en toen is afgewezen. Het College stelt vast dat deze stelling van verweerder overeenkomt met hetgeen de verhuurder in zijn (gevoegde) zaak naar voren heeft gebracht, zodat het College uitgaat van de juistheid van deze stelling van verweerder. Deze opdracht van de verhuurder bevat geen discriminatoire elementen, zodat verweerder niet in strijd heeft gehandeld met de op hem op grond van de gelijkebehandelingswetgeving rustende verplichtingen door deze opdracht uit te voeren. Gelet hierop kan de e-mail van 18 mei 2021 worden begrepen in de door verweerder aangegeven zin dat de hoedanigheid van expat in bedoelde e-mail niet bepalend was voor de selectie als huurder, maar slechts gold als een verwijzing naar een kenmerk ter identificatie van de uitgekozen huurder.

6.10 Het College concludeert op grond van het voorgaande dat verweerder jegens verzoeker geen verboden onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door hem af te wijzen als huurder van het appartement in Zeeland.

7             Oordeel

[. . . .], h.o.d.n. Rotsvast Breda en Rotsvast Middelburg, heeft jegens [. . . .] geen verboden onderscheid op grond van nationaliteit gemaakt. Aldus gegeven te Utrecht op 19 juli 2022 door mr. M. Chébti LL.M., voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. B.H.M. Werker, secretaris.

mr. M. Chébti LL.M.       
mr. B.H.M. Werker

Samenvatting oordeel