Een verhuurder discrimineerde niet door een man met de Nederlandse nationaliteit af te wijzen als huurder van zijn appartement.

Een verhuurder discrimineerde niet door een man met de Nederlandse nationaliteit af te wijzen als huurder van zijn appartement.

Oordeelnummer 2022-82
Datum: 19-07-2022
Trefwoord: Aanbieden goederen en diensten Zakelijke dienstverlening Aanbieden van of verlenen van toegang tot goederen en diensten Huren/verhuren Nationaliteit Wonen
Discriminatiegrond: Nationaliteit
Terrein: Goederen en diensten - Overige
Regelingen: Artikel 1 AWGB Artikel 7 lid 1 AWGB Artikel 10 AWGB

Situatie

Een makelaarskantoor, de verweerder in de gevoegde zaak (oordeel 2022-81), heeft op zijn website een appartement in Zeeland te huur aangeboden. Het appartement is eigendom van de verhuurder. Het makelaarskantoor beheert het appartement voor de verhuurder. Een onderdeel hiervan is het doen van bezichtigingen met kandidaat-huurders en het selecteren van geschikte huurders. Uiteindelijk beslist de verhuurder wie de nieuwe huurder van het appartement wordt.

Een man heeft het appartement bezichtigd. Daarna heeft hij aan de makelaar laten weten dat hij het appartement wilde huren. De makelaar heeft de man in een e-mail het volgende geschreven: “Wij hebben met de verhuurder gesproken maar ze hebben liever een expat als huurder. Helaas kunnen wij dit appartement niet aan u verhuren.”

De man vindt dat de verhuurder hem heeft gediscrimineerd op grond van zijn Nederlandse nationaliteit door hem af te wijzen omdat hij geen expat is. De grootste groep expats in Nederland zijn personen met een niet-Nederlandse nationaliteit. Hierdoor treft het verhuren van een woning alleen aan expats in het bijzonder personen met de Nederlandse nationaliteit. Het criterium ‘expat’ leidt volgens de man dan ook tot direct of indirect onderscheid op grond van nationaliteit. Dit onderscheid kan niet objectief worden gerechtvaardigd.

De verhuurder is het niet met de man eens. Hij kan uit de door het makelaarskantoor gemaakte selectie maar één huurder kiezen. Hierbij discrimineert hij niet, ook niet op het selectiecriterium expats. Hij had een voorkeur voor een andere kandidaat, die toevallig een expat is en die al eerder aan een selectieronde had meegedaan, maar toen is afgewezen. De e-mail van het makelaarskantoor is dan ook ongelukkig geformuleerd en onjuist. De e-mail moet zodanig worden begrepen dat het appartement is toegewezen aan een kandidaat die al eerder aan een selectieronde heeft deelgenomen en die toevallig ook een expat is.

Beoordeling

Het is als verhuurder niet toegestaan om onderscheid op grond van nationaliteit te maken bij het afwijzen van een kandidaat-huurder voor zijn appartement. De verhuurder heeft het makelaarskantoor opdracht gegeven om de man af te wijzen voor het appartement, zodat hij verantwoordelijk kan worden gehouden voor de manier waarop het makelaarskantoor deze opdracht heeft uitgevoerd.

Op grond van de bewijslastverdeling is het aan de man om feiten aan te voeren die onderscheid op grond van nationaliteit kunnen doen vermoeden. Als hij hierin slaagt, moet de verhuurder bewijzen dat hij hem niet heeft gediscrimineerd.

Het College is van oordeel dat de e-mail waarin de man is afgewezen voor het appartement omdat de verhuurder liever een expat heeft, een feit is dat indirect onderscheid op grond van nationaliteit kan doen vermoeden. De groep expats in Nederland bestaat namelijk overwegend uit personen met een niet-Nederlandse nationaliteit. Dit betekent dat het aan de verhuurder is om te bewijzen dat hij geen indirect onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door de man af te wijzen voor het appartement.

Het College vindt dat de verhuurder is geslaagd in het bewijs dat hij jegens de man geen indirect onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door hem af te wijzen. Hierbij is van belang dat het College het argument van de verhuurder, dat zijn voorkeur uitging naar een andere kandidaat die al eerder aan een selectieronde had deelgenomen en die toevallig ook een expat is, overtuigend vindt. De e-mail van het makelaarskantoor is dan ook ongelukkig geformuleerd en kan worden uitgelegd in de door de verhuurder aangegeven zin.

Oordeel

De verhuurder heeft jegens de man geen verboden onderscheid op grond van nationaliteit gemaakt.


Oordeel 2022-82

Datum: 19 juli 2022

Dossiernummer: 2022-0126

Oordeel in de zaak van

[. . . .]

wonende te [. . . .], verzoeker

tegen

[. . . .]

wonende te [. . . .], verweerder

 

1. Verzoek

Verzoeker vraagt het College om te beoordelen of verweerder verboden onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door hem af te wijzen als huurder voor zijn appartement te Zeeland omdat hij geen expat is.


2. Verloop van de procedure

2.1 Het College heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

  • verzoekschrift van 10 november 2021, ontvangen op 11 november 2021;
  • verweerschrift van 24 april 2022.

2.2 Het College heeft de zaak via een videoverbinding ter zitting behandeld op 9 juni 2022. Partijen zijn verschenen. Verzoeker werd bijgestaan door mr. Y.E.M. Kleukers, jurist bij DAS. Verweerder werd vergezeld door zijn echtgenote [. . . .].

2.3 Verzoeker heeft het College ook gevraagd om te beoordelen of [. . . .], handelend onder de naam Rotsvast Breda en Rotsvast Middelburg, hierna: het makelaarskantoor, jegens hem verboden onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door hem af te wijzen voor het appartement te Zeeland. Het College heeft tijdens de zitting de zaken gevoegd behandeld. In de zaak tegen het makelaarskantoor is op dezelfde datum oordeel 2022-81 uitgebracht.


3. Feiten

3.1 Het makelaarskantoor heeft in mei 2021 op zijn website een appartement te Zeeland te huur aangeboden. De woning waar het appartement deel van uitmaakt, is eigendom van verweerder. De woning bestaat uit vier zelfstandige appartementen, waarvan het makelaarskantoor er twee verhuurt. Verweerder en zijn vrouw wonen in een van de andere appartementen. In de advertentietekst is vermeld dat het appartement door één persoon mag worden bewoond, dat er niet mag worden gerookt, dat er geen huisdieren mogen worden gehouden en dat de maximale huurperiode drie jaar bedraagt.

3.2 Het makelaarskantoor verricht het beheer van de twee appartementen die worden verhuurd. Het beheer bestaat onder meer uit het doen van bezichtigingen met kandidaat-huurders en het selecteren van geschikte potentiële huurders. Het makelaarskantoor neemt bij de wisseling van een huurder telefonisch contact op met verweerder met het verzoek om te kiezen uit de door hen geselecteerde kandidaat-huurders.

3.3 Verzoeker heeft naar aanleiding van de advertentie een afspraak gemaakt met het makelaarskantoor om het appartement te bezichtigen. Verzoeker heeft het appartement op 11 mei 2021 bezichtigd, waarna hij aan de makelaar van het makelaarskantoor (hierna: de makelaar) heeft laten weten dat hij het appartement wilde huren. In een e-mail van 18 mei 2021 heeft de makelaar het volgende aan verzoeker geschreven: “Wij hebben met de verhuurder gesproken maar ze hebben liever een expat als huurder. Helaas kunnen wij dit appartement niet aan u verhuren.”

3.4 Verzoeker heeft in een e-mail van 19 mei 2021 aan de makelaar geschreven dat de weigering om het appartement aan hem te verhuren omdat hij geen expat is, juridisch wordt gezien als discriminatie. Ook heeft verzoeker hem geschreven dat als hij dezelfde dag voor 15.00 uur niet is teruggekomen van het besluit van verweerder, hij aangifte zal doen van discriminatie. Verweerder en het makelaarskantoor hebben in afzonderlijke brieven van 2 november 2021 geantwoord op het verzoek van de gemachtigde van verzoeker om te reageren op de stelling van verzoeker dat zij jegens hem verboden onderscheid op grond van nationaliteit hebben gemaakt.


4. Standpunt verzoeker

4.1 Verzoeker stelt dat verweerder jegens hem verboden onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door hem af te wijzen voor het appartement te Zeeland omdat hij geen expat is. Hiertoe voert hij aan dat de grootste groep expats in Nederland personen met een niet-Nederlandse nationaliteit zijn. Hierdoor treft het verhuren van een woning alleen aan expats overwegend personen met de Nederlandse nationaliteit. Het hanteren van het criterium ‘expat’ leidt dan ook tot direct dan wel indirect onderscheid op grond van nationaliteit.

4.2 Ook voert verzoeker aan dat het gemaakte directe of indirecte onderscheid niet objectief kan worden gerechtvaardigd. Hoogstwaarschijnlijk liggen er financieel-economische motieven en het omzeilen van de huurbescherming aan het onderscheid ten grondslag. Het financieel-economische belang van verweerder weegt echter niet op tegen zijn belang en dat van anderen die geen expat zijn. Voor starters op de woningmarkt, zoals verzoeker, is een koopwoning bijna niet op te brengen, vanwege de hoge prijzen als gevolg van de krapte op de woningmarkt. Hierdoor zijn zij genoodzaakt om uit te wijken naar een tijdelijke huurwoning. Hij was zich ervan bewust dat het in dit geval zou gaan om een tijdelijke huurovereenkomst. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sloot echter bij zijn woonwensen aan, omdat hij nog geen vast contract had bij zijn werkgever.


5. Standpunt verweerder

5.1 Verweerder betwist dat hij jegens verzoeker verboden onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt. Hiertoe voert hij aan dat hij het beheer van de onroerende zaak (verhuur, financieel en technisch) volledig uit handen heeft gegeven aan het makelaarskantoor. Het makelaarskantoor neemt bij de wisseling van een huurder telefonisch contact met hem op met het verzoek om te kiezen uit de door het makelaarskantoor geselecteerde kandidaat-huurders. Hij kan slechts één kandidaat-huurder kiezen, maar discrimineert hier niet bij en hanteert hierbij ook niet een selectiecriterium van alleen verhuur aan expats. Hij heeft inmiddels ook een huurderswisseling van zijn andere appartement gehad. Het makelaarskantoor heeft toen de kandidaat-huurders de mogelijkheid geboden een motivatiebrief te schrijven, waar hij zijn keuze op kon baseren. Hij heeft het voornemen om de appartementen tot aan zijn pensionering over een paar jaar te verhuren. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst verweerder naar zijn brief van 2 november 2021, waarin hij zijn zienswijze aan de gemachtigde van verzoeker heeft meegedeeld.


6. Beoordeling

6.1 Het is verboden om onderscheid op grond van nationaliteit te maken bij het aanbieden van en het verlenen van toegang tot goederen of diensten en bij het sluiten, uitvoeren of beëindigen van overeenkomsten ter zake, indien dit geschiedt  door natuurlijke personen die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf, voor zover het aanbod in het openbaar geschiedt (artikel 7, eerste lid, aanhef en onderdeel d, Algemene wet gelijke behandeling (AWGB)). Verweerder heeft het appartement waarvoor verzoeker is afgewezen in het openbaar te huur aangeboden, zodat het handelen van verweerder getoetst kan worden aan de AWGB. Verweerder heeft het makelaarskantoor opdracht gegeven om verzoeker af te wijzen voor het appartement, zodat verweerder verantwoordelijk kan worden gehouden voor de manier waarop het makelaarskantoor deze opdracht heeft uitgevoerd.

6.2 Het begrip nationaliteit in de AWGB dient te worden begrepen als nationaliteit in staatkundige zin, onafhankelijk van de feitelijke woon- en verblijfplaats van verzoeker. Verzoeker stelt dat hij is afgewezen voor het betreffende appartement vanwege zijn Nederlandse nationaliteit. Hij kan dan ook een beroep doen op de grond nationaliteit.

6.3 Onder onderscheid wordt zowel direct als indirect onderscheid verstaan. Er is sprake van direct onderscheid op grond van nationaliteit als een persoon op grond van nationaliteit op een andere wijze wordt behandeld dan een ander in een vergelijkbare situatie wordt, is of zou worden behandeld. Er is sprake van indirect onderscheid op grond van nationaliteit wanneer een ogenschijnlijk neutrale bepaling, maatstaf of handelwijze personen met een bepaalde nationaliteit in vergelijking met andere personen bijzonder treft (artikel 1, eerste lid, AWGB).

6.4 De bewijslastverdeling staat in artikel 10, eerste lid, AWGB. Deze houdt in dat het aan verzoeker is om feiten aan te voeren die onderscheid op grond van nationaliteit kunnen doen vermoeden. Als hij hierin slaagt, ligt het op de weg van verweerder om te bewijzen dat hij niet in strijd met de AWGB heeft gehandeld.

Feiten die onderscheid op grond van nationaliteit kunnen doen vermoeden?
6.5 Het College stelt vast dat het makelaarskantoor in de e-mail van 18 mei 2021 aan verzoeker heeft geschreven dat hij het appartement niet aan hem kan verhuren omdat de verhuurder liever een expat als huurder wil. Het College overweegt dat het hanteren van het criterium van expat niet leidt tot direct onderscheid op grond van nationaliteit. Hierbij is van belang dat het niet uitgesloten is dat Nederlanders, die in beginsel hun vaste woon- en verblijfplaats buiten Nederland hebben, als expat zouden kunnen worden aangemerkt en het betreffende appartement zouden kunnen huren. Het hanteren van dit criterium heeft wel indirect onderscheid op grond van nationaliteit tot gevolg omdat de groep expats in Nederland overwegend bestaat uit personen met een niet-Nederlandse nationaliteit. Dat is onlosmakelijk verbonden met de definitie van expat: iemand die voor zijn werk tijdelijk in het buitenland woont. Dat ook Nederlanders onder omstandigheden als expat in Nederland kunnen wonen, maakt dit niet anders (vergelijk de voorganger van het College, de Commissie gelijke behandeling (CGB) 21 januari 2010, 2010-8, overwegingen 3.8 en 3.9). Het College is dan ook van oordeel dat verzoeker erin is geslaagd om een feit aan te voeren dat indirect onderscheid op grond van nationaliteit kan doen vermoeden. Dit betekent dat het nu op de weg van verweerder ligt om te bewijzen dat hij geen indirect onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door verzoeker af te wijzen voor het appartement.

Bewijs dat niet in strijd met de AWGB is gehandeld?
6.6 Verweerder stelt dat hij verzoeker niet heeft afgewezen omdat hij geen expat is. Hij had een voorkeur voor een andere kandidaat, die toevallig een expat is en die al eerder aan een selectieronde had meegedaan, maar toen is afgewezen. Deze kandidaat wilde toen het appartement samen met zijn vrouw gaan bewonen, terwijl het appartement maar geschikt is voor één persoon. Tijdens de ronde waaraan ook verzoeker heeft deelgenomen, verbleef de vrouw van deze kandidaat tijdelijk in Zuid-Duitsland, zodat hij hem het appartement alsnog wilde gunnen. De e-mail van het makelaarskantoor van 18 mei 2021 is ongelukkig geformuleerd en onjuist. De e-mail moet zodanig worden begrepen dat het appartement is toegewezen aan een kandidaat-huurder die al eerder aan een selectieronde heeft deelgenomen en die toevallig ook een expat is. Daarnaast voert verweerder aan dat de huurders van zijn appartement voor een groot deel expats zijn, omdat 50% van de huurders in zijn regio een expat is.

6.7 Het College is na weging van hetgeen hierboven naar voren is gebracht door verweerder van oordeel dat verweerder is geslaagd in het bewijs dat hij geen indirect onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door verzoeker af te wijzen voor het appartement. Hierbij is van belang dat het College het argument van verweerder, dat zijn voorkeur uitging naar een andere kandidaat-huurder die al eerder aan een selectieronde had deelgenomen en die toevallig ook een expat is, overtuigend acht. In het licht van de gegeven toelichting ter zitting acht het College het overtuigend dat de e-mail van 18 mei 2021 ongelukkig geformuleerd is door de makelaar en kan worden begrepen in de door verweerder aangegeven zin.

6.8 Het College concludeert dat verweerder jegens verzoeker geen verboden onderscheid op grond van nationaliteit heeft gemaakt door hem af te wijzen als huurder voor zijn appartement te Zeeland.


7. Oordeel

[. . . .] heeft jegens [. . . .] geen verboden onderscheid op grond van nationaliteit gemaakt.

Aldus gegeven te Utrecht op 19 juli 2022 door mr. M. Chébti LL.M., in tegenwoordigheid van mr. B.H.M. Werker, secretaris.





mr. M. Chébti LL.M.       

mr. B.H.M. Werker

Samenvatting oordeel